Immobilienrecht
Wie in den meisten neuen EU-Mitgliedstaaten bestehen auch in Litauen gewisse Restriktionen bzgl. des Immobilienerwerbs durch Ausländer. Art. 47 Abs. 3 der litauischen Verfassung sieht vor, dass Ausländer in Übereinstimmung mit einem Verfassungsgesetz Eigentum am Boden, Binnengewässern und Wäldern erwerben können. Das Verfassungsgesetz zur Umsetzung des Art. 47 der Verfassung (Nr. I-1392) vom 20.6.1996 (in der Fassung des Änderungsgesetzes Nr. IX-1381 vom 20.3.2003) legt in seinen Artt. 3 und 4 fest, dass nur solche natürliche und juristische Personen, die die Kriterien der europäischen und transatlantischen Integration im Sinne dieses Gesetzes erfüllen, Grundeigentum in Ungarn erwerben dürfen. Dazu gehören dauerhaft in Litauen wohnhafte Ausländer sowie Personen mit Dauerwohnsitz in folgenden Ländern bzw. deren Staatsangehörigkeit: 1) EU-Mitgliedstaaten und Länder, die mit der EU und ihren Mitgliedstaaten Assoziierungsabkommen abgeschlossen haben; 2) Vertragsstaaten der OECD, NATO und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR, Island, Liechtenstein, Norwegen). Das Kriterium der europäischen und transatlantischen Integration erfüllen ferner juristische Personen und andere ausländische Organisationen, die in einem der genannten Länder gegründet wurden (Art. 4 des Verfassungsgesetzes Nr. I-1392). Ausländische Personen, die die erwähnten Voraussetzungen erfüllen, benötigen zum Erwerb eines Grundstücks eine Genehmigung der Litauischen Regierung bzw. einer von ihr bevollmächtigten Behörde (Art. 7.1, 11 des Verfassungsgesetzes). Art. 9 des Germany Trade and Invest Recht legt fest, welche Grundstücke von Ausländern
nicht erworben werden dürfen (z.B. Denkmäler, Naturparks etc.) Auch auf die genannten Personengruppen erstreckt sich jedoch das geltende Erwerbsverbot hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen. Diesbezüglich gilt aufgrund der EU-Beitrittsakte eine siebenjährige Übergangsfrist. Somit bleibt das Verbot des Erwerbs von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern durch Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten und durch Gesellschaften, die nach den Gesetzen eines anderen EU-Mitgliedstaates gegründet wurden und in Litauen weder niedergelassen noch eingetragen sind und dort auch keine Zweigniederlassungen oder –stellen haben, bis zum 30.4.2011 bestehen. Eine Ausnahme besteht insoweit nur für EU-Ausländer, die sich in Litauen als selbständige Landwirte niederlassen wollen, ihren rechtmäßigen Wohnsitz seit mindestens drei Jahren in Litauen haben und in dieser Zeit landwirtschaftlich tätig waren (Anhang IX zu Art. 24 der EU-Beitrittsakte, siehe EU-Amtsblatt L 236 vom 23.9.2003, S. 836 ff., Ziffer 4 „Freier Kapitalverkehr“).
Im Gegensatz zum deutschen Recht unterscheidet das litauische Rechtssystem zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum am sich darauf befindlichen Gebäude (vgl. z.B. 6.395 des litauischen Zivilgesetzbuches). Diese Eigentumsrechte können auseinanderfallen.
Die oben geschilderten Einschränkungen beziehen sich auf den Erwerb von Grund und Boden.
Der Kauf von Immobilien richtet sich nach Artt. 6.392 – 6.401 des litauischen Zivilgesetzbuches („Civilinis Kodeksas“, im Folgenden: ZGB). Gemäß Art. 6.393 ZGB bedarf ein Immobilienkaufvertrag (Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartys“) zwingend der notariellen Form. Bei Missachtung dieser Formvorschrift gilt der Vertrag als nichtig (Art. 6.393 Abs. 2 ZGB). Immobilienkaufverträge sind ferner im Grundbuch („nekilnojamojo turto registro“) einzutragen. Verträge sind auch bereits vor der Registrierung im Verhältnis zwischen den Parteien wirksam, nach Art. 6.393 Abs. 3 ZGB kann man sich aber auf einen Immobilienkaufvertrag gegenüber Dritten nur dann berufen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuchwesen richtet sich nach dem Grundbuchgesetz Nr. I-1539 vom 24.9.1996 (“nekilnojamojo turto registro istatymas”, in der Fassung des Änderungsgesetzes Nr. X-1239 vom 28.6.2007).
Das Grundbuch wird von der Staatlichen Unternehmensregisterstelle („Registrų Centras“) geführt. Mietverträge über Gebäude und Anlagen (ZGB, Kapitel XXVIII „Miete“, Abschnitt Sieben „Miete von Gebäuden und Anlagen“, Artt. 6.530-6.535 ZGB) bedürfen zwingend der Schriftform (Art. 6.531 Abs. 1 ZGB). Gegenüber Dritten kann man sich auf den Mietvertrag erst nach erfolgter Registrierung des Vertrages im Grundbuch (Art. 6.531 Abs. 2 ZGB) berufen. Das litauische Baurecht ist im Baugesetzbuch („statybos istatymas“, Nr. I-1240 vom 19.3.1996 in der Fassung des Änderungsgesetzes Nr. X-1239 vom 28.6.2007) enthalten.
Ich hoffe es ist der aktuelle Rechtsstand hilft etwas zur allgemeinen Verwirrung beizutragen.
Gruß Urvo
Danke für den Hinweis, sorry:
Nachtrag:
Der Beitrag basiert auf verschiedenen Broschüren und Informationsschriften insbesondere der IHK (AIHK) sowie auf den von einem Juristen erhaltenen Informationen. Es ist ein Auszug aus einer umfassenderen Arbeit, die ich im vergangenem Jahr im Rahmen meiner Tätigkeit für einen Auftraggeber angefertigt habe.
